最近網絡上，一個新的“網紅詞”替代了此前熱極一時的“租購同權”，那就是各地擬推出的“共有產權房”。
有人說這是保障性住房政策3.0版本，“我的前半生”無望買房，而我的后半生發生了轉折，低收入剛需族是不是終于迎來了在城市落腳的春天？這個政策出臺會使年年上漲的商品房市場退退燒嗎？
“共有產權房”宜賓試點
實際上，共有產權房并不稀奇。
通俗的講，就像個人與政府合伙成立一家股份公司，雙方按出資份額各占相應比例的股份，但公司的管理和運營權歸個人支配，政府出讓自己的使用權。
5年后，你如果還是沒有足夠的資金，可以繼續住著；如果你有了積蓄，可以購買房屋的完全產權；還可以上市交易，賣房拿錢走人。
如今，作為試點城市的宜賓，符合條件的市民終于能提前試著享受“共有產權房”了。2017年4月12日，《宜賓市共有產權住房制度試點實施意見（代擬稿）》公開征求意見。
2017年7月28日，宜賓市人民政府辦公室發布《關于印發宜賓市共有產權住房制度試點實施意見的通知》（宜府辦函﹝2017﹞155號）（以下簡稱《意見》）要求各區縣、部門結合實際貫徹落實。
本刊記者第一時間獲此消息后，8月10日上午9點開始，先后走訪了宜賓市房管局、臨港國土房管局以及宜賓市住建局等相關部門，得到的回應卻是要么不知情，要么還沒得到文件……
隨后，記者致電宜賓市人民政府法制科，一名女性工作人員在電話中告知，《宜賓市共有產權住房制度試點實施意見》剛剛正式出臺，文件已經下達，目前尚未掛網公布，具體實施細則還需各區縣根據實際情況制定。
如何買“共有產權房”？
按照《意見》規定，宜賓試點的共有產權住房為政策性商品住房，由購房人與政府按份額共有房屋所有權，并按籌集方式不同確定各自產權份額。
政府組織建設共有產權住房，購房人按公布的銷售價格，購買70%的產權，政府持有的產權份額為30%；公共租賃住房“租改售”共有產權住房，購房人按公布的銷售價格，購買60%的產權，政府持有的產權份額為40%。
共有產權住房的房源信息（包括項目名稱、位置、套數、戶型面積等）、申請地點、銷售價格、購買對象、購買比例等信息應當向社會公布，接受社會監督。
其實，老百姓的房產絕大多數都是共有產權，只是很多人沒有察覺到。比如，婚后夫妻購房，共同出資共同還貸，就是夫妻共有；如果要賣房（轉移或變更不動產登記），還必須征得配偶同意，房地產增值收益和租金收入原則上夫妻共享，在離婚時就會顯現出來，夫妻共有產權原則上分家析產一人一半。
這就是“共有產權房”，現在只不過房子的另一部分的產權人從配偶變成了政府。當然，政府不會住這套房，所以政府給出的福利是其使用權，保障低收入群體居有其所。
因此，房地產業界形象地將之稱為“產權式保障房3.0版本”（相對于廉租房、公租房無產權型保障房而言），無疑，這是一種嘗試，更是一種進步。
低收入家庭買得起嗎？
作為共有產權住房的一種形式，公共租賃住房“租改售”將在德陽、遂寧、樂山、宜賓等5個城市試點。
2014年，宜賓縣率先開展了小范圍的試點探索，并引起了社會的廣泛關注，成為全省首個試點縣域，受到省上表揚。
宜賓縣修建的宜安家園和小河園（兩個廉租房小區），共有廉租房284套，其中有167套用于實施共有產權試點。
據了解，宜賓縣政府在制定廉租房共有產權具體實施辦法時，組織相關部門開展了房源單價審定，成本價為每平方米1450元，扣減政府補助的每平方米300元后，共有產權廉租房房價為每平方米1150元。
大多數低收入家庭在購買共有產權房時，最大的難題是“手中無糧”，為買一套房，不得不向親朋們“東拼西湊”，有時還不一定能湊齊。
由于低收入群體往往沒有穩定工作，銀行不一定愿意給他們貸款，一是擔心他們還款能力弱，二是貸款數額比不上常規房貸。
很多低收入群體則期待，好政策出臺，還需要設計一個針對共有產權房用戶的貸款解決方案，讓最需要、最弱勢的群體有機會中標，同樣有機會購房，這樣才能讓人皆大歡喜。
共有房產權之路該如何走？
從政策初衷看來，確實大快人心，那么，未來在實施中如何保障“不走樣”呢？
《意見》規定，政府組織建設共有產權住房，由各縣（區）結合當地經濟社會發展水平和城鎮居民收入水平確定申請條件，并適時動態調整。單套建筑面積不超過90平方米；公共租賃住房“租改售”，單套建筑面積不超過60平方米。共有產權住房的建設、購買等享受保障性住房相關優惠政策。
但市民最關心的還是價格因素。對共有產權住房項目的銷售均價與同地段、同品質普通商品住房的銷售均價的差異，以及如何結合土地、稅費等政府投入的隱形成本、和房屋樓層、朝向、位置等因素，最終確定每套房屋的銷售價格和價格浮動范圍，這些尚未給予明確，還有待于各區縣根據實際制定相關實施細則。
有觀點提出，共有產權房從機制設計上就存有市場價格與政府計劃定價的“差價”，購房者五年后回購政府手中的部分產權，取得完全產權后再上市交易，是不是存在“屌絲逆襲”的牟利空間？
其次，取得共有產權房居住權后，雖然有部分產權在政府手中，但住戶要不要為政府這部分產權付一定比例的房租？畢竟，現有的公租房、廉租房是需要付租金的，社會公平性如何保證？萬一房價下行，屬于國有資產的政府手中那部分產權縮水了怎么辦？
再者，在當前中高收入家庭尚且買房十分困難的時候，中低收入家庭反而可以更輕易擁有帶有產權的住房，相當于政府和個人合股“炒房”，因為區域房價上漲，政府也是直接受益者，那誰來抑制不合理的高房價？會不會形成“福利陷阱”？
業界認為，雖然共有產權房固有特質，無法撼動商品房占樓市供應主導地位，但在摸著石頭過河階段，這項政策落地執行，不僅考驗各區縣的智慧，還有情商。
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